¿Ha alquilado un inmueble, piso, casa o local de negoción y su inquilino no le paga? ¿El inquilino ha dejado de pagar las rentas o facturas de suministros a las que se obligó por contrato? ¿Ha terminado su contrato de alquiler y el arrendatario no abandona el inmueble? ¿Alguien ha okupado un piso o casa que usted tenía vacío? ¿Permitió a un familiar o conocido residir en un inmueble suyo y ahora no sabe cómo recuperar la posesión? ¿No sabe cómo solucionar alguno de los problemas anteriores? Si ha respondido afirmativamente a alguna de las anteriores preguntas le interesa saber en qué consiste el Desahucio Express.

TABLA DE CONTENIDO

1. EL DESAHUCIO
   
2. EL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO: 2.1. LA ENERVACIÓN EN EL  PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO. 2.1.1. FORMAS DE CUMPLIR CON EL REQUISITO DE LA ENERVACIÓN. 2.2 LA DEMANDA DE DESAHUCIO. 2.3. LA EJECUCIÓN EN EL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO
3. CONCLUSIONES SOBRE EL DESAHUCIO
   
4. COSTE DEL DESAHUCIO
   

1.EL DESAHUCIO

El desahucio es un procedimiento a través del cual el propietario o arrendador de un inmueble solicita que se expulse de la finca arrendada, o cedida por cualquier otro título, al inquilino o arrendatario para recuperar la posesión de la misma. El procedimiento de desahucio es un procedimiento que puede ser bastante rápido en función de las circunstancias de cada caso.

2.EL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO

El procedimiento de Desahucio es un procedimiento que en los últimos años ha sufrido varias modificaciones legislativas, la última de ellas en Junio de 2018 en lo relativo al desahucio de viviendas ocupadas ilegalmente (para desahuciar a los popularmente conocidos como okupas). Es un procedimiento que se puede iniciar para recuperar la posesión de un inmueble que se encuentre ocupado por cualquier persona que se niegue a abandonarlo.

El procedimiento de Desahucio es un procedimiento que en los últimos años ha sufrido varias modificaciones legislativas 

Los casos más comunes son el del arrendatario que no paga el alquiler; el arrendatario al que se le acaba el contrato pero se queda en la vivienda y se niega a abandonarla; El arrendatario que realiza actividades prohibidas por la ley o el contrato de alquiler dentro del inmueble arrendado (como meter animales, subarrendar habitaciones, realizar actividades molestas, etc); el inquilino (normalmente familiar cercano, hijo, hermano, ...) al que se le permitió vivir de forma provisional (normalmente por qué pasaba por una mala situación económica) en una vivienda que usted tenía vacía y ahora parece que no tiene ninguna intención de marcharse de ella; y muchos otros casos que no vamos a enumerar.

2.1 LA ENERVACIÓN EN EL DESAHUCIO POR IMPAGO

En los procedimientos de desahucio por impago de rentas u otras cantidades que correspondan al arrendatario la Ley establece que antes de proceder a su desahucio hay que darle al inquilino la oportunidad de enervar la acción, dicho con palabras sencillas, se le da la oportunidad de pagar las cantidades que adeuda y si lo hace no se continua con el desahucio y el contrato de arrendamiento continua vigente.

En el supuesto de que el arrendatario no pague las cantidades que se le reclaman se continuará con el procedimiento judicial de desahucio. Para conseguir la enervación, y la consiguiente rehabilitación del contrato el arrendatario debe pagar todo lo que debe.

2.1.1. LAS FORMAS DE CUMPLIR CON EL REQUISITO DE LA ENERVACIÓN

Podemos decir que hay dos formas de realizar la enervación, una es realizarla nosotros mismos y otra es solicitar al juzgado que lo haga mediante un requerimiento del Letrado de la Administración de Justicia.

En el caso de optar por la primera opción, realizar nosotros la comunicación, bastará con comunicar al arrendatario las cantidades que se le reclaman y que en caso de no pagarlas se procederá a presentar una demanda de desahucio por impago en el plazo de 30 días. Esta comunicación debe realizarse a través de un medio de comunicación que deje constancia tanto de la recepción del correo por el arrendatario como de del contenido de la misma (aunque no es la única forma de realizarla lo común es utilizar un Burofax).

2.2.LA DEMANDA DE DESAHUCIO

La demanda de desahucio, en cualquier caso (por impago, por expiración de contrato, etc.), deberá interponerse ante los juzgados del partido judicial en el que esté situado el inmueble sobre el que se va a solicitar el desahucio. A ella se podrá acumular la acción de reclamación de rentas o cantidades debidas, para solicitar en el mismo procedimiento que se expulse al inquilino de la vivienda o local arrendado y además se le condene a pagar las cantidades que deba derivadas de la ocupación.

deberá interponerse ante los juzgados del partido judicial en el que esté situado el inmueble sobre el que se va a solicitar el desahucio 

El procedimiento a seguir es el Juicio Verbal, por lo que se tramitará con mayor celeridad que otros asuntos que siguen el cauce del Juicio Ordinario.

Una vez interpuesta la demanda (y dando por hecho que ya se le ha dado al inquilino la oportunidad de enervarla acción previamente) se comunicará desde el juzgado que dispone de un plazo de 10 días para pagar lo que se le reclama y entregar la posesión del inmueble (es decir abandonarlo y entregar las llaves). Si lo hace el procedimiento acaba ahí. Si no atiende al requerimiento tendrá dos opciones, la primera contestar a la demanda alegando lo que estime oportuno; la segunda no contestar a la demanda pero quedarse ocupando el inmueble hasta el día del lanzamiento (el día en el que se le va a expulsar).

Si se opone, es decir si el arrendatario contesta a la demanda de desahucio se celebrará un vista en la que tras practicar las pruebas que se propongan y admitan, el Juez decidirá en Sentencia si procede o no el desahucio.

2.3.LA EJECUCIÓN EN EL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO

A la hora de hablar de la ejecución en el procedimiento de desahucio es preciso diferenciar entre la ejecución del lanzamiento (hacer cumplir al inquilino o arrendatario su obligación de abandonar el inmueble) y la ejecución de las cantidades debidas.

Respecto a la ejecución del lanzamiento de desahucio, basta con solicitarlo en la demanda de desahucio para que señale un día en el cual si el inquilino no ha entregado voluntariamente la posesión del inmueble una comitiva judicial acudirá al inmueble para desalojarlo.

Respecto a la ejecución del lanzamiento de desahucio, basta con solicitarlo en la demanda de desahucio para que señale un día en el cual si el inquilino no ha entregado voluntariamente la posesión del inmueble se acudirá a hacer efectivo el desahucio

Respecto a las cantidades económicas derivadas del desahucio, si arrendatario o inquilino deudor no paga las cantidades a las que se le ha condenado en el plazo de 20 días se deberá solicitar la ejecución del título judicial, en la cual se podrá solicitar que se le embarguen bienes suficientes para saldar la deuda.

3.CONCLUSIONES SOBRE EL DESAHUCIO

En definitiva,

• El desahucio es un procedimiento judicial para recuperar la posesión de un inmueble ocupado por personas que no tiene título suficiente para permanecer en él.
• En el caso de que el desahucio se solicite por impago de cantidades (rentas, suministro, etc) hay que darle la oportunidad al inquilino para que pague lo que debe (que enerve la acción antes de comenzar el procedimiento) y en caso de que lo haga el contrato continuará vigente.
• La comunicación para enervar la acción es muy importante, hay que hacerla conforme a los requisitos legales establecidos para que sea válida.
• Excepto el tema de la enervación que es para los procedimientos de desahucio por impago, todo lo explicado en este artículo sirve igualmente para desahucios por impago, desahucios por expiración de plazo del contrato de alquiler, desahucios de okupas, desahucios por realización de actividades molestas, desahucios de ocupantes en precario (personas a las que se les permitió instalarse en el inmueble y cuando se les solicita que lo abandonen no lo hacen).
• También es aplicable tanto a los arrendamientos de vivienda como a los de local de negocio.
• En función de si el inquilino se opone o no a la demanda el procedimiento puede durar más o menos, pero por lo general es un procedimiento rápido.

4.EL COSTE DEL DESAHUCIO

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Coste del desahucio, Abogado: 

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En otra ocasión explicaremos como reclamar los daños que deja un inquilino en un inmueble al abandonarlo.

Esperamos que la información les haya sido útil, un saludo.